세압자가 나가면서 아파트 공실로 하고, 각종 대출 받은 썰ㅠㅠ

21년 부동산 폭등 시기 나도 갭투자자가 되었음

나는 2021년 5월에 갭투자를 했다. 21년은 유동성 확대 트렌드와 코로나 시국 + 문재인 정부의 부동산 규제 3박자에 힘입어 부동산 가격이 폭등하던 시기다. 그 때는 무언가에 쫓기듯이 갭투자를 안하면 안 될 것 같은 강박이 있었다. 그 강박의 원인은 부동산 강의를 들으면서 부동산 강사에게 받은 것이기도 하고, 당시 내가 다녔던 회사에서 알게 된 어떤 남자 과장님이 법인 투자자였는데 그 분이 강력하게 투자해라 투자해라 라고 옆에서 부추긴 것도 있다. 

 

여튼 투자의 판단과 결정은 나에게 있지만, 2년이 지난 23년인 지금 부동산 버블이 꺼지고 나니 그 당시 투자가 나에게 어울리는 투자는 아니었다는 것을 깨닫는다. 그 시기 나는 매우 조급한 마음이었고, 나의 신중한 판단보다는 거대한 물결에휩쓸려 투자를 했다. 지금은 나를 돌아보게 되고, 그 때로 되돌아가서 나를 말리고 싶긴 하다.ㅎㅎㅎ 

 

왜냐하면, 지금 갭투자를 했던 금액 보다 시세가 내려갔다. 버티기에 돌입해야 하는 상황이 됐다. 또한 세입자 전세 만기가 되었는데 세입자가 전세 만료일까지도 다음 전세 세입자가 구해지지 않았다. 그래서 나는 어쩔 수 없이 아파트를 공실로 두어야 하는 상황이 되었다. 깜깜하여라!! 

 

당시 갭투자를 했을 때에는 내가 샀던 금액보다 시세가 올라가는 시기여서, 세압자를 새로 들이면서 아파트를 매수했는데 기분좋게 웃으면서 매매계약서, 전세계약서 싸인을 했다. 그런데 2년 후 이렇게 반전의 상황이 될 줄 이야! 

 

시세가 내려가고, 공실로 두어야 하는 갭투자 물건들 ㅠㅠ

나는 갭투자로 아파트는 2채 가지고 있다.

1번째 아파트를 2,000만원 갭으로 2억 8,000만원에 매수 했다. 전세는 2억 6천만원에 셋팅했었다. 이 임차인이 이번에 계약 만료로 나간다. 

2번째 아파트는 3,500만원 갭으로 3억 3,500만원에 매수 했다. 전세는 3억에 했다. 집주인이 세입자로 있다. (집주인은 적정한 시기에 아주 잘 팔았다 싶을 거다. 지금만 기준으로 보면 그렇다. 내가 존버해서 꼭 이득을 보리라!! )

 

암튼 지금 부동산 시세가 모두 내려간 상황으로 1번 아파트 2억 6,000만원 전세 시세는 2억 초반까지 내려갔는데 다음 세

입자가 구해지지 않았다. 어쩔 수 없이 이번 추석 전인 9월 27일에 기존 임차인은 이사를 가게 된다. 따라서 내가 2억 6천만원을 다 돌려줘야 하는 상황이 됐다. ㅠㅠㅠ 나에겐 2억 6천이 없는데... 

 

각종 대출을 알아보기 시작함

그래서 주택담보대출 부터 알아보았다. 나는 우리은행이 주거라 은행인데, 사무실이 잠실에 있어서 잠실 우리은행에서 상담을 받았다. 30대 초로 보이는 직원분이 잘 알려주셨고, 나는 2억 6천만원 전부를 대출로 받고 싶다고 했다. 원래 보금자리론 같은 대출을 받으면 주택 시세의 80%까지 대출을 받을 수 있지만 나는 2주택자이기 때문에 시세의 60%까지 밖에 대출이 안된다. 그래서 내가 2억 8천만원 시세 아파트로 받을 수 있는 최대 대출금액은 1억 7100만원이다. 

직원분은 일단 주담대를 1억 7100만원 받고, 신용대출도 최대한 심사를 넣어보겠다고 했다. 그런데 나는 이미 주식 투자를 위해 4천만원 신용대출을 오래전 부터 받고 있었다. 그래서 신용대출 한도도 잘 안나올 수 있다고 했다.

 

은행에 가기 전에 가져가야 할 서류들을 미리 챙겼는데 부족했다. 내가 먼저 챙겨갔던 서류는 

-등본

-재직증명서

-2023년, 2022년 원천징수영수증

-부동산 등기권리증(이걸 땅 문서라고 하더라 ㅎ)

-매매계약서 

 

이 정도를 챙겨갔는데 은행 직원이 부족하다면서 필요 서류 리스트를 A4로 주면서 다시 오라고 했다. 나는 필요 서류들을 챙겨서 다음 날 바로 은행에 다시 갔다. 심사가 안나오면 다른 방안을 빨리 찾아봐야 했기에 대출 심사가 궁금했다. 하지만 뭐, 잘 나오겠지 싶었다. 

-갑근세소득증명서

-부동산등기부등본

-가족관계증명서

-인감증명서

 

주담대 먼저 알아보고 신용대출도 알아봄

아, 그런데 부동산 등기권리증은 스티커로 덮여 있는데 이걸 뜯어야 고유번호를 은행이 입력을 하는데 스티커를 뜯으면 종이가 달라붙어서 글씨가 보이지 않을 것 같았다. 그래서 직원은 다른 조회 방법을 전화로 알아보고 승인 받아 처리를 했다. 고생을 좀 하신 듯. 그 과정에서 내가 엄지손으로 지장을 찍어 어떤 서류에 날인을 했던 것 같다. 뭐였는지 기억은 잘 안난다. 

 

내 연봉은 8천만원대이다. 그래서 대출은 DSR 이상 없이 나올 것이라 했고 주담대 1억 7100만원에 신용대출을 6700만원이 나올 수 있다고 했다. 그래도 나는 2번째 아파트까지 대응을 하기 위해서는 3-4천만원이 더 필요한 상황이다.

일단 6700만원이라도 너무 감사하다고 했고, 가능하면 마이너스 통장으로 해달라고 했다. 그래야 내가 쓴만큼 자유로이 상황할 수 있으니까! 

 

그리고 신용대출이 먼저 실행되었다. 기존에는 2500만원 마이너스 통장을 가지고 있었는데 이거 해지하고, 6700만원 마이너스 통장을 만들어주셨다. 그리고 주담대는 27일에 세입자가 이사가지만, 그 때 보다도 7일 앞당겨서 20일에 실행해달라고 했다. 직원도 알았다고 했다. 그런데 20일이 다 되어서 은행 직원한테 전화가 와서 20일자 실행이 안된다고 했다. 왜냐하면 주담대라서 담보 설정이 되어 있기 때문에 그 집에 세입자가 현재 살고 있으므로 대출 실행이 안된다는 것이다. 아차! 했다! 세입자가 살고 있으면 당연히 내가 주담대를 받을 수 없는 것인데 그 직원도 주담대는 처음 업무를 맡는 것인지 착오가 많았다. 그래서 주담대 실행일은 27일로 할 수 밖에 없었다. 

 

그래도 모자란 금액 ㅠㅠ 대출이 더 필요함

그런데 나는 그 사이에 일단 3천만원이라도 빨리 준비를 해야 했다. 그래서 급한대로 토스에 들어가서 대출 조회를 했더니 토스 뱅크에서 2700만원이 나오는 것이다! 이 한도가 이렇게 소중할 줄이야! 잠자기 전 손으로 핸드폰을 틱틱틱 하니 금방 계좌로 2700만원이 입금되었다. 토스 뱅크 정말 세상 개 편 하고 빠르다~

 

그리고 드디어 27일 세입자가 나가는 날이 되었다. 2주 전 쯤에 세입자한테 문자가 왔었다. 본인이 대출 받은 은행한테 2억 6천만원을 상환하라는 은행에서 직접 날라온 안내문자다. 본래는 보통 세입자가 받은 대출 금액에 질권설정을 120%를 내가 은행에게 보내면 나머지 금액을 은행이 세입자에게 보내는 식이다. 그러나, 세입자가 대출받은 신한은행에서는 나랑 세입자가 계약한 전세금 전체 금액을 자기들이 모두 받아서 세입자에게 알아서 돌려준다는 것인가보다. 

 

주담대 받기 전에 다른 신용대출 실행했더니, 주담대가 막혀버림 ㅠㅠ

일단 나는 우리은행에서 6700만원 신용대출과 토스뱅크에서 받은 2700만원에다가, 27일 아침에 실행될 17100만원으로 26000만원을 내어주면 오늘 나의 할 일은 끝이다! 하고 생각하고 있었다. 

 

그런데 아침 8시 30분에 우리은행 잠실에서 전화가 왔다. "고객님, 주담대 대출 실행하려고 했는데 토스뱅크에서 대출을 받으셔서 그것 때문에 대출이 못 나가고 있어요. 이거 상환 하시던가, 대출철회권을 써서 대출철회했다는 영수증을 주셔야 해요!" 

아니, 이게 뭔 소리야. 나는 대출 심사를 다 받았기 때문에 이제 끝난 줄 알고 안심하고 토스 뱅크를 추가로 대출 받은 것이었는데 이것 때문에 주담대가 실행이 안된다니 ㅠㅠㅠ 

(그나저나, 은행 직원은 8시부터 일을 하나보다. 나의 통상 업무 시작 전인 8시 30분에 전화가 오다니ㅎ)

 

일단 주담대가 실행되어야 하므로, 얼른 토스뱅크 대출 철회를 해야 했다. 여기서 중요한 배움은 대출 실행하고 14일 내에는 대출 철회가 가능한 것이다. 대출 철회라는 것은 대출을 없었던 일로 만드는 것이고 신용 정보에도 영향이 가지 않는다고 은행 직원이 설명해줬다. 얼른 토스 뱅크 앱에 들어가니까, 대출 철회하기가 뜬다. 그런데 어느 계좌에서 금액을 상환하시겠어요? 라고 안내가 떠서 순간 "어? 나는 대출 철회 인데 왜 상환이라고 뜨지?" 의심이 되어 고객센터에 전화를 했다. 토스뱅크는 9시 전인데도 고객센터랑 통화가 된다. 고객센터 통화하니까 상담원이 14일 전에 대출 해지를 하기 때문에 나는 상환이 아니라, 대출 철회를 하게 되는 것이라고 설명했다. 앱에서 할 수 있다고 했다. 

대출철회영수증?도 필요하다고 했더니 그건 대출 완납 증명서를 앱에서 신청할 수 있다고 했다. 감사하다고 끊었다! 

 

신용대출은 대출철회권을 써서 없애버리고, 주담대를 다시 실행 받음 

나는 이 때 열심히 카페로 노트북을 지고 걸어가고 있었다. 왜냐하면, 아침 9시에 팀장이랑 온라인 미팅이 예정되어 있었기 때문에다. 오늘 휴가를 냈지만 미팅은 30분 짧게 잡혀 있어서 휴가임에도 미팅 수락을 했다.

집에서 대출 때문에 이런 저런 통화 연락을 할 수는 없었기 때문에(가족이 들으면 안되고 알아서도 안되기 때문에...) 카페에서 일을 한다고 핑계를 대고 투썸 카페를 찾아가고 있었다. 그런데 투썸 카페가 9시에 문을 연다는 사실을 이제 알았다. ㅠㅠ크헙. 그래 동네니까 이해한다 ㅠㅠㅠ

얼른 네이버 지도를 펴서 8시부터 운영을 하고 있는 근처 컴포즈 카페로 찾아갔다. 일단 토스 뱅크 고객센터 전화는 끊고 9시 팀장 미팅을 준비했다. 팀장님한테는 5분만 늦는다고 양해를 구하고 커피숍에 앉아 음료를 받고 노트북을 펼치고 와이파이를 연결했다. 팀장이랑 미팅을 끝내고 다시 토스뱅크로 들어가 대출 철회를 하고, 대출 완납 증명서를 이메일로 받는 것까지 성공했다. 철회도 이렇게나 빨리 되는 구나! 안내문을 읽어보니 대출 철회로 인한 신용정보 업데이트는 2~3일 후에 된다고 했다. 나는 대출완납증명서 PDF파일을 은행 직원 메일로 전달하고 전화를 했다. 그 시각이 오전 9시 45분 쯤. 

 

잠시 후 직원이 또 전화가 왔다. 고객님, 은행에서 진행하는 완전 판매 설문조사를 안되서 대출 실행이 안되요. 아니, 거참 이제는 별 특이한 사유로 대출 실행이 안되네...거참 어렵네... 생각이 든다. 직원이 설문조사 링크를 문자로 다시 보내줘서 접속하니 은행에서 대출 실행 과정에서 상품을 부당하게 권유했는지 조사하는 것이었다. 알맞게 대답을 하고 또 연락했는데 실행이 빨리 안된다. 직원에게 문자를 했다. "아직 실행이 안된 것 같은데 확인 부탁드립니다" ,"네, 고객님 빨리 확인하고 해드릴께요."

내 머릿 속에는 주담대 대출 실행을 하고 다른 대출을 알아봐야 하는 상황이었다. 구글 스프레드 시트로 숫자를 적어보았다. 지금 내가 계좌로 보낼 수 있는 금액은 마이너스 통장까지 합쳐서 7900만원이었다. 주담대가 실행되면 17100만원이 더 들어와서  25000만원이 생긴다. 1000만원이 부족한 상황! 이건 신용대출도 더 안나온다면, 그냥 신용카드론을 이용해야겠다고 생각했다. ㅠㅠㅠ

 

주담대 실행하고, 토스 신용대출 조회하니 안 됨. 결국 카드론으로 땜빵하기로 함

11시 경이 되어서 주담대가 실행되었다. 은행으로 17100만원이 들어왔고 나는 계좌를 확인하자마자 먼저 토스뱅크로 들어가서 대출 한도 조회를 했다. 토스 뱅크에서는 신용대출 한도 0원이 나왔다. 그럴 줄 알았다! 주저없이 나의 주 카드인 삼성카드 앱을 들어갔다. 대출 탭을 누르니 단기대출은 800만원 장기대출은 5000만원 한도가 조회가 됐다. 그런데 이자가 어마어마하다. 14.6%!!! ㅠㅠㅠ정말 금융사가 돈 버는 건 짱이다. 이렇게 나처럼 급한 사람은 고금리여도 이용할 수 밖에 없다.

800만원만 카드론을 하면 얼추 됐지만 나는 5000만원 장기대출 카드론을 신청했다. 왜냐하면, 바로 다음달 2번째 아파트도 전세 시세가 내려가서 3천만원을 돌려줘야 하는 상황이었기 때문이다. 아 아찔하다 정말

 

그래서 결국 나는 카드론 5천만원을 추가로 받았고 이것도 앱으로 틱틱틱틱 하니까 동의동의동의 하니까 금방 처리가 되었다. 우리은행 통장에 5천만원은 아주 빠르게 꽂혔고 세입자가 알려준 신한은행 가상계좌로 2억 6천만원을 입금했다. 

한번에 2억 6천만원 입금은 안되기 때문에 1억 이체, 1억 이체, 6천 이체 3회에 걸쳐서 입금을 완료 했다. 

 

아침 9시 부터 나한테 전화보고 문자를 하던 세입자한테 연락하고, 세입자가 처리한 장기수선충당금과 중간관리비 정산금액 차액인 7만원을 또 임차인에게 보냈다. 이제 끝이다. 휴 

 

나는 오늘 받은 주담대와 새로운 신용대출과 새로운 카드론으로 인해서 월 원리금+이자를 190만원, 약 200만원씩 내야 하는 상황이 됐다. 빨리 아파트에 전세입자가 채워져야 나의 이 힘듦이 해결 될 수 있다. 

 

공실이 된 갭투자 물건 ㅋㅋㅋ 꼭 손해를 복구하리라! 

이제 공실이 된 나의 첫 투자 아파트. 세입자분은 어서 들어오시고, 나는 열심히 버티고 더 열심히 벌자! 

그런데 내가 월급으로 아무리 모은다 해도. 내가 월에 400만원씩 모은다 쳐도 1년에 5천을 모을 수 있다. 5천이면 카드론 겨우 갚는 셈인데 내가 월에 2백씩 원리금과 이자를 내면서 이 5천을 모을 수 있을까? 사실 앞이 깜깜하다. 

 

그래서 나는 무엇을 더 해서라도 돈을 벌어야 하는 상황이 됐다. 

무엇을 해야 할까. 무엇이라도 해보자! 

머릿 속에는 하고 싶은 컨텐츠 작업들이 있는데 얼른 실행을 해보자! 

 

그래서 나의 이 투자를 실패가 아닌 성공으로 잘 만들기 위해 지금 이 어려운 시기를 잘 버티어 보자!! 

화이팅!! 

 

2023.9.27 부동산 투자 기록